Comprar um imóvel na planta exige planejamento e confiança no cumprimento dos prazos estabelecidos pela construtora. Muitas famílias organizam suas vidas considerando a data prevista para receber as chaves, seja para morar no imóvel, seja para utilizá-lo como investimento.

Entretanto, nem sempre a entrega acontece conforme o planejado.

Atrasos na construção, problemas administrativos e dificuldades relacionadas à execução do empreendimento podem fazer com que o comprador espere meses além da data inicialmente prevista.

Diante dessa situação, surge uma dúvida importante: se a construtora atrasar a entrega do imóvel, posso cancelar o contrato e receber de volta tudo o que paguei?

Em determinadas circunstâncias, sim. A legislação brasileira estabelece direitos para o comprador quando ocorre atraso na entrega do imóvel, inclusive a possibilidade de resolver o contrato e obter a restituição dos valores pagos.

Mas é importante compreender que existem condições específicas para o exercício desses direitos.

Neste artigo, vamos explicar quando o atraso pode justificar o encerramento do contrato, como funciona o prazo de tolerância e quais alternativas estão disponíveis para o comprador.

O que caracteriza atraso na entrega de um imóvel?

O atraso ocorre quando a construtora ou incorporadora não disponibiliza o imóvel dentro do prazo estabelecido contratualmente, considerando eventuais períodos de tolerância previstos de maneira válida.

Nos contratos de aquisição de imóveis na planta, a data de entrega precisa estar claramente estabelecida.

O comprador deve verificar não apenas a data prevista para conclusão da obra, mas também as condições contratuais relacionadas à entrega das chaves e à disponibilização efetiva da unidade.

Isso porque a conclusão física da construção não significa necessariamente que o imóvel já esteja disponível para utilização.

A entrega precisa observar as condições contratuais e legais aplicáveis, incluindo os requisitos necessários para que o comprador possa receber e utilizar o bem.

A construtora pode atrasar a entrega em até 180 dias?

Essa é uma das questões mais importantes nos contratos de compra de imóveis na planta.

O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabelece que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos após a data contratualmente prevista não dará causa à resolução do contrato pelo adquirente nem ao pagamento de penalidade pelo incorporador.

Entretanto, essa possibilidade depende de uma condição fundamental: o prazo de tolerância precisa estar expressamente previsto no contrato, de maneira clara e destacada.

Portanto, não basta a construtora simplesmente informar que possui mais 180 dias para entregar o imóvel.

É necessário verificar se essa previsão consta adequadamente do instrumento contratual e se está de acordo com as exigências legais.

O Superior Tribunal de Justiça também possui entendimento reconhecendo a validade da cláusula de tolerância de até 180 dias em contratos de aquisição de imóveis na planta, observadas as condições aplicáveis.

Por isso, antes de concluir que existe atraso juridicamente relevante, é importante examinar o contrato e identificar a data efetivamente considerada para a entrega.

O que acontece quando a construtora ultrapassa o prazo de tolerância?

Quando o prazo contratual, incluindo a tolerância validamente estabelecida, é ultrapassado sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, surgem consequências jurídicas importantes.

O artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 estabelece duas possibilidades para o adquirente:

1. Resolver o contrato e receber os valores pagos de volta.

O comprador pode optar pelo encerramento do contrato, com restituição integral dos valores pagos à incorporadora e pagamento da multa estabelecida, observadas as condições legais.

2. Manter o contrato e aguardar a entrega do imóvel.

Caso o comprador prefira continuar com a aquisição, poderá ter direito à indenização prevista na legislação pelo período de atraso, desde que atendidos os requisitos legais.

Essas alternativas precisam ser analisadas considerando as condições do contrato e a situação concreta do empreendimento.

Posso cancelar o contrato e receber 100% do dinheiro pago?

Sim, quando estão presentes os requisitos legais para a resolução do contrato em razão do atraso imputável à incorporadora.

O artigo 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 estabelece que, ultrapassado o prazo de tolerância, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida a resolução contratual.

Nessa hipótese, a legislação prevê:

• Devolução integral dos valores pagos;

• Pagamento da multa estabelecida;

• Correção monetária conforme os critérios legais;

• Restituição no prazo de até 60 dias corridos, contados da resolução.

É importante observar que essa hipótese é diferente daquela em que o comprador simplesmente decide desistir da aquisição por motivos pessoais ou financeiros.

Quando o encerramento decorre de inadimplemento da incorporadora, não se deve aplicar automaticamente as mesmas regras de retenção utilizadas na desistência por iniciativa do comprador.

A responsabilidade pelo descumprimento contratual faz diferença na análise dos direitos envolvidos.

Para compreender melhor como funcionam as retenções e devoluções em outras situações de encerramento contratual, recomendamos também a leitura de Distrato Imobiliário: Cuidados, Direitos e Como Proceder.

E se eu não quiser cancelar o contrato?

Nem todo comprador deseja desistir do imóvel quando ocorre um atraso.

Muitas pessoas continuam interessadas na aquisição, mas precisam compreender quais direitos possuem enquanto aguardam a entrega.

A legislação também prevê uma alternativa para essa situação.

De acordo com o artigo 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964, quando a entrega ultrapassa o prazo de tolerância e o comprador permanece com o contrato, sendo adquirente adimplente, é devida indenização correspondente a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso.

O cálculo deve ser proporcional aos dias de atraso, quando não completar um mês, e corrigido monetariamente conforme o índice estabelecido no contrato.

Essa previsão busca compensar o comprador pela demora na disponibilização do imóvel.

É importante lembrar que a multa prevista para a manutenção do contrato não pode ser cumulada com a multa estabelecida para a resolução contratual por atraso, conforme determina o § 3º do mesmo artigo.

A construtora pode justificar o atraso por qualquer motivo?

Não.

É comum que construtoras apresentem justificativas relacionadas a dificuldades na execução da obra, problemas com fornecedores, falta de materiais, condições climáticas ou questões administrativas.

Entretanto, a simples apresentação de uma justificativa não significa que o atraso esteja automaticamente amparado pela legislação.

É necessário analisar as circunstâncias concretas, as obrigações assumidas no contrato e a responsabilidade da incorporadora pelo cumprimento do prazo.

Problemas previsíveis relacionados à organização e à execução da atividade empresarial não devem ser automaticamente transferidos ao comprador como justificativa para afastar responsabilidades contratuais.

Cada situação precisa ser examinada individualmente.

Tenho direito a indenização pelo atraso na entrega do imóvel?

Dependendo das circunstâncias, o comprador pode ter direito a uma indenização pelos prejuízos decorrentes do atraso.

Além das previsões específicas da Lei nº 4.591/1964, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece, em determinadas situações, o direito à reparação pela privação injusta do uso do imóvel.

O STJ, ao julgar o Tema Repetitivo 996, estabeleceu entendimento específico para contratos de aquisição de unidades em construção no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, nas faixas abrangidas pelo julgamento.

Nesse contexto, o Tribunal reconheceu que o atraso na entrega, incluído o período de tolerância, pode gerar prejuízo presumido ao comprador, relacionado à impossibilidade de utilizar o imóvel.

É importante observar que a tese desse tema repetitivo possui âmbito específico de aplicação.

Em outras modalidades contratuais, a análise deve considerar os demais precedentes do STJ, as disposições legais aplicáveis e as circunstâncias do caso concreto.

Também é necessário distinguir a indenização prevista para a manutenção do contrato das demais possíveis reparações decorrentes do descumprimento contratual.

O que devo fazer quando a construtora atrasa a entrega?

Se você está enfrentando essa situação, alguns cuidados são importantes antes de tomar qualquer decisão.

1. Confira a data prevista no contrato

Verifique qual é a data estabelecida para a entrega do imóvel e se existe cláusula de tolerância.

2. Examine o prazo de tolerância

Confira se a previsão de até 180 dias está expressamente estabelecida, de maneira clara e destacada, conforme exige a legislação.

3. Solicite informações à construtora

Procure obter informações formais sobre o andamento da obra e a previsão de entrega.

Guarde e-mails, mensagens, comunicados e documentos recebidos.

4. Reúna os comprovantes de pagamento

Organize boletos, recibos, extratos e demais documentos relacionados à aquisição.

5. Verifique se houve descumprimento contratual

É importante identificar se a construtora ultrapassou o prazo aplicável e se existem circunstâncias que possam interferir na análise da responsabilidade pelo atraso.

6. Avalie as alternativas jurídicas

Dependendo da situação, pode ser possível manter o contrato e buscar a indenização cabível ou solicitar a resolução contratual, com as consequências previstas na legislação.

7. Não assine documentos sem compreender seus efeitos

Propostas de prorrogação, aditivos contratuais ou documentos de encerramento podem modificar direitos e obrigações.

Antes de assinar, procure compreender todas as consequências jurídicas envolvidas.

Para aprofundar esse cuidado, recomendamos a leitura de Quais cuidados jurídicos devem ser tomados antes de assinar um contrato imobiliário?.

Vale a pena procurar um advogado imobiliário?

Quando existe atraso na entrega de um imóvel, a análise do contrato pode ser fundamental para compreender quais direitos podem ser exercidos pelo comprador.

O advogado imobiliário poderá examinar as cláusulas contratuais, verificar os prazos, avaliar a responsabilidade pelo atraso e identificar as alternativas juridicamente aplicáveis.

Também poderá analisar eventuais propostas apresentadas pela construtora, especialmente quando envolvem prorrogação de prazos, indenizações ou encerramento do contrato.

Cada empreendimento e cada contrato possuem características próprias.

Por isso, uma avaliação individualizada é importante antes de tomar decisões que possam afetar o patrimônio do comprador.

Conclusão: o atraso na entrega do imóvel pode gerar direitos ao comprador

O atraso na entrega de um imóvel não deve ser tratado como uma situação sem consequências jurídicas.

A legislação brasileira estabelece regras específicas para proteger o comprador quando a incorporadora deixa de cumprir o prazo contratualmente previsto.

Dependendo das circunstâncias, pode ser possível solicitar a resolução do contrato, receber integralmente os valores pagos e a multa estabelecida, ou manter a aquisição e buscar a indenização prevista para o atraso.

Entretanto, é necessário verificar o prazo contratual, a existência de uma cláusula válida de tolerância, a responsabilidade pelo atraso e as demais condições da negociação.

Antes de aceitar justificativas, assinar documentos ou tomar decisões precipitadas, procure compreender seus direitos e as alternativas previstas na legislação.

Dr. Fabiano Morais — Advocacia Imobiliária

Informação jurídica e análise contratual são fundamentais para proteger seus interesses em uma negociação imobiliária.

Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise individualizada do contrato e das circunstâncias de cada caso.