Desapropriação de obra abandonada: o que acontece quando um imóvel permanece parado por décadas?

11/08/2026

Uma obra abandonada durante décadas deixa de representar apenas um problema para seus proprietários e pode se transformar em uma questão de interesse coletivo. Foi o que aconteceu com o antigo Condomínio Parque Olaria, em Santa Bárbara d’Oeste, empreendimento cuja construção começou no final da década de 1980 e que permanece inacabado desde os anos 1990.

O projeto original previa 396 apartamentos distribuídos em 43 blocos, com unidades de aproximadamente 64 m² e previsão de conclusão em até 40 meses. Entretanto, em 1993, a construtora responsável, Formagio, entrou em processo de falência e as obras foram paralisadas. Desde então, o local permaneceu sem uma solução definitiva, dando origem a disputas judiciais e a um cenário de abandono que afetou também a vizinhança.

Quando uma propriedade abandonada passa a ser uma questão de interesse público?

A situação do Parque Olaria chama atenção porque envolve um dos princípios importantes do Direito: a função social da propriedade.

O direito de propriedade é protegido pela legislação brasileira, mas seu exercício não ocorre de maneira absolutamente desvinculada dos interesses da coletividade. Em determinadas situações, quando existe uma finalidade pública devidamente reconhecida, o Poder Público pode utilizar mecanismos previstos em lei para adquirir compulsoriamente um imóvel, mediante o procedimento de desapropriação e o pagamento da indenização correspondente.

No caso do Parque Olaria, a discussão sobre a desapropriação não é recente. Em 2018, o município já havia declarado o imóvel de utilidade pública para fins de desapropriação, considerando, entre outros aspectos, a situação de abandono da área e a possibilidade de utilização do espaço em políticas habitacionais.

O problema, porém, permaneceu sem uma solução efetiva durante anos.

Uma obra parada há mais de 30 anos

O caso demonstra como um empreendimento imobiliário pode gerar consequências que ultrapassam em muito a relação entre construtora, proprietários e compradores.

Com a paralisação das obras, os compradores que aguardavam seus imóveis ficaram envolvidos em um longo conflito judicial. Ao mesmo tempo, o terreno e as estruturas inacabadas permaneceram no local durante décadas, gerando impactos para a região.

Em 2025, o assunto voltou a ganhar destaque com a possibilidade de atuação do Governo do Estado de São Paulo, por meio da CDHU, para solucionar definitivamente a situação. A proposta anunciada prevê a demolição das estruturas existentes e a construção de um novo conjunto habitacional, com potencial para atender centenas de famílias.

Desapropriação não significa simplesmente tomar um imóvel

É importante esclarecer que a desapropriação não significa que o Poder Público possa simplesmente retirar um imóvel de seu proprietário sem observar regras.

A desapropriação por utilidade pública depende de um procedimento próprio, fundamentado na legislação e em uma finalidade pública determinada. Além disso, existe a necessidade de indenização, observados os critérios legais aplicáveis ao caso.

Por isso, situações como a do Parque Olaria envolvem diferentes interesses jurídicos: os direitos dos proprietários, os direitos dos compradores, eventuais obrigações das empresas envolvidas e, ao mesmo tempo, o interesse do Poder Público em dar uma destinação adequada a uma área que permanece abandonada há décadas.

O que o caso ensina sobre a função social da propriedade?

O Parque Olaria é um exemplo de como o Direito Imobiliário pode estar diretamente relacionado a questões urbanísticas e sociais.

Uma área originalmente destinada à construção de moradias acabou permanecendo inacabada por mais de três décadas. A discussão sobre sua desapropriação mostra a importância de encontrar soluções jurídicas capazes de conciliar direito de propriedade, segurança jurídica, interesse público e função social da propriedade.

O caso também demonstra que problemas imobiliários complexos podem permanecer durante muitos anos quando existem questões contratuais, empresariais, tributárias e judiciais envolvidas.

A expectativa, agora, é que os instrumentos jurídicos e administrativos necessários permitam transformar uma área marcada pelo abandono em um espaço destinado novamente à sua finalidade social.

O caso do Parque Olaria mostra que, diante de uma situação imobiliária que se prolonga por décadas, a solução não depende apenas de uma decisão administrativa: é necessário analisar cuidadosamente todos os direitos envolvidos e buscar o caminho jurídico adequado para cada uma das partes.

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