Comprar um imóvel costuma representar uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma pessoa. Por isso, descobrir que a documentação apresenta algum problema pode gerar preocupação, insegurança e até a sensação de que todo o negócio está perdido.

Mas nem todo problema documental significa que o imóvel não pode ser regularizado.

Existem diferentes tipos de irregularidades, e cada situação exige uma análise específica para identificar a origem do problema, os riscos envolvidos e o caminho mais adequado para solucioná-lo.

Como vimos no artigo Por que consultar um advogado antes de comprar um imóvel?, verificar a documentação antes de concluir uma negociação pode evitar que o comprador assuma um problema que desconhecia.

Mas o que fazer quando o problema já foi identificado?

1. Primeiro, descubra qual é exatamente o problema

O primeiro passo é não entrar em desespero e muito menos tentar resolver a situação sem entender sua origem.

“Documento irregular” pode significar muitas coisas diferentes.

O problema pode estar relacionado, por exemplo:

• à matrícula do imóvel;

• à ausência de registro da propriedade;

• a uma construção não averbada;

• à divergência de área;

• à falta de atualização dos dados do proprietário;

• à existência de mais de um titular;

• a uma sucessão que não foi formalizada;

• a um contrato antigo;

• à ausência de escritura;

• a uma venda que não foi registrada;

• a problemas relacionados ao loteamento;

• a dívidas, penhoras ou outras restrições.

Cada uma dessas situações pode exigir uma solução diferente.

Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é fundamental identificar exatamente o que está irregular.

2. Comece pela matrícula do imóvel

A matrícula é um dos principais pontos de partida para investigar a situação jurídica de um imóvel.

Ela permite verificar quem aparece como proprietário e quais atos, registros, averbações, ônus ou restrições constam no histórico registral.

Atualmente, os serviços eletrônicos de registro de imóveis também permitem solicitar certidões e acessar informações registrais por meios digitais, facilitando a obtenção da documentação necessária para a análise.

É importante analisar não apenas o que consta na matrícula, mas também aquilo que deveria constar e não foi registrado.

Essa diferença pode ser justamente a origem do problema.

3. Imóvel construído, mas construção não registrada

Um problema bastante comum ocorre quando existe uma construção no terreno, mas essa construção não está devidamente refletida na documentação do imóvel.

Imagine, por exemplo, uma matrícula que registra apenas um terreno enquanto, fisicamente, existe uma casa construída no local.

Nesse caso, é necessário investigar a situação da construção perante o município e o Registro de Imóveis.

Dependendo das circunstâncias, podem ser necessárias providências administrativas, apresentação de documentos, regularização perante a prefeitura e posterior averbação da construção na matrícula.

O simples fato de existir uma casa fisicamente construída não significa que toda a situação documental esteja regularizada.

4. A área do imóvel não corresponde ao que está na matrícula

Outro problema que pode aparecer é a diferença entre a área que existe fisicamente e aquela descrita na documentação.

Por exemplo, o proprietário pode informar que o terreno possui determinada metragem, enquanto a matrícula apresenta uma área diferente.

Também podem existir divergências em medidas, confrontações ou limites.

Esse tipo de situação precisa ser investigado antes de uma compra, venda ou tentativa de financiamento, pois a solução pode depender de documentos técnicos, informações municipais e procedimentos perante o Registro de Imóveis.

5. O proprietário que consta na matrícula já faleceu

Outro cenário bastante comum ocorre quando o imóvel continua registrado em nome de uma pessoa que faleceu há anos.

Isso pode acontecer quando a família utiliza o imóvel normalmente, mas nunca realizou o inventário ou não concluiu a transferência da propriedade.

Nessas situações, é necessário analisar a sucessão e verificar quais são os herdeiros e quais providências precisam ser tomadas para regularizar a titularidade.

Dependendo do caso, a solução poderá envolver inventário e partilha, além dos respectivos registros.

Por isso, comprar diretamente de alguém que simplesmente afirma ser “o herdeiro do imóvel” exige muito cuidado.

6. O imóvel foi vendido, mas o comprador nunca registrou

Também pode acontecer de uma pessoa ter comprado o imóvel há muitos anos, possuir contrato ou escritura, mas nunca ter concluído o registro da transferência.

Esse problema pode se repetir ao longo das gerações.

Uma pessoa compra, não registra; posteriormente vende para outra, que também não registra, e assim sucessivamente.

O resultado é uma cadeia de documentos que pode tornar a situação bastante complexa.

Dependendo das circunstâncias, pode existir solução por meio de regularização documental ou, em determinados casos, pela adjudicação compulsória.

A legislação atualmente permite inclusive a adjudicação compulsória pela via extrajudicial em determinadas situações, procedimento regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça.

7. Quando pode existir possibilidade de usucapião?

Em algumas situações, a pessoa ocupa um imóvel há muitos anos, exerce a posse de forma compatível com os requisitos legais, mas não possui o título de propriedade devidamente regularizado.

Dependendo das características do caso, a usucapião pode ser uma das alternativas para buscar a regularização.

Existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos próprios.

Além da via judicial, a legislação admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião perante o Registro de Imóveis, desde que preenchidos os requisitos aplicáveis ao caso. 

Por isso, não é correto afirmar simplesmente que “se não tem escritura, é só fazer usucapião”.

É necessário analisar a origem da posse, o tempo, os documentos existentes, as características do imóvel e a situação registral.

8. Existem dívidas ou penhoras na matrícula?

Problemas documentais também podem estar relacionados à existência de ônus ou restrições.

Uma matrícula pode apresentar, por exemplo, hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade ou outras situações que precisam ser compreendidas antes de qualquer negociação.

Isso não significa que todo imóvel com algum tipo de restrição esteja automaticamente impossibilitado de ser negociado.

O que importa é compreender a natureza da restrição, quem é o responsável, quais são os efeitos jurídicos e se existe uma maneira segura de solucionar ou tratar a situação.

9. E se você já comprou o imóvel?

Essa é uma situação que exige ainda mais cuidado.

Se o problema foi descoberto depois da compra, é importante reunir imediatamente todos os documentos relacionados ao negócio.

Separe:

• contrato de compra e venda;

• escritura, se houver;

• comprovantes de pagamento;

• recibos;

• documentos do imóvel;

• matrícula;

• certidões;

• documentos do vendedor;

• comprovantes de impostos;

• documentos relacionados à construção;

• correspondências ou notificações recebidas.

Esses documentos podem ajudar a reconstruir o histórico da negociação e identificar onde está o problema.

Evite simplesmente aceitar a afirmação de que “depois a gente regulariza”.

Antes de assumir novos custos ou assinar outro documento, é importante saber exatamente o que precisa ser regularizado.

10. Não tente resolver tudo diretamente no cartório sem orientação

O Registro de Imóveis possui procedimentos próprios e, quando existe alguma exigência, o oficial pode indicar quais documentos ou providências são necessários.

Em determinadas situações, entretanto, a exigência pode envolver uma questão jurídica mais complexa.

O interessado pode receber uma nota de exigências e não saber exatamente como atendê-la.

Por isso, quando o problema envolve propriedade, sucessão, contratos antigos, divergência de áreas, cadeia dominial ou outros aspectos jurídicos, a análise de um advogado imobiliário pode fazer diferença.

O objetivo não é simplesmente “levar um documento ao cartório”, mas entender qual é o caminho juridicamente adequado para solucionar o problema.

11. Regularizar o imóvel pode exigir mais de uma etapa

É importante compreender que regularização imobiliária nem sempre é resolvida com um único documento.

Dependendo do caso, podem existir várias etapas.

Por exemplo:

Identificar o problema → reunir documentos → verificar a situação municipal → analisar a matrícula → definir a solução jurídica → cumprir as exigências → registrar ou averbar a regularização.

Em determinados casos, será necessário trabalhar conjuntamente com outros profissionais, como engenheiros, arquitetos, topógrafos, contadores ou profissionais responsáveis por documentação técnica.

A solução depende da natureza específica da irregularidade.

12. Não venda ou compre um imóvel irregular sem conhecer os riscos

Um imóvel com documentação problemática pode ser negociado em determinadas circunstâncias, mas isso não significa que o comprador deva simplesmente assumir o risco sem entender as consequências.

Antes de comprar, é importante saber:

• qual é o problema;

• quem é responsável pela regularização;

• quanto poderá custar;

• quanto tempo poderá levar;

• se existe possibilidade real de regularização;

• quais documentos serão necessários;

• se existem processos ou restrições;

• quais riscos estarão sendo assumidos pelo comprador.

O preço mais baixo de um imóvel não necessariamente significa uma boa oportunidade.

Às vezes, o desconto existe justamente porque existe um problema que poderá gerar despesas e dificuldades no futuro.

13. O contrato pode proteger o comprador?

Em determinadas negociações, o contrato pode estabelecer obrigações específicas para que o vendedor providencie documentos ou regularizações antes da conclusão de determinadas etapas do negócio.

Por isso, quando existe um problema documental conhecido, ele não deve ser simplesmente ignorado.

A situação deve ser expressamente analisada e, quando apropriado, tratada no contrato.

Isso é especialmente importante porque, como explicamos no artigo Quais cuidados jurídicos devem ser tomados antes de assinar um contrato imobiliário?, o comprador deve compreender todas as obrigações, responsabilidades, prazos e consequências antes de colocar sua assinatura no documento.

14. Quanto mais antigo o problema, mais importante é investigar o histórico

Problemas imobiliários antigos podem envolver documentos de várias décadas.

Pode haver contratos particulares, escrituras, recibos, inventários, plantas, documentos municipais e registros que precisam ser analisados em conjunto.

Por isso, não é recomendável olhar apenas para o documento mais recente.

Em muitos casos, compreender a origem do problema é fundamental para descobrir qual é a solução.

A documentação antiga pode ser justamente a prova necessária para demonstrar a cadeia de negócios ou a relação existente entre as partes.

15. Procure orientação antes de gastar dinheiro com uma solução

Um erro comum é começar a pagar taxas, contratar serviços ou assinar novos documentos antes de saber qual procedimento realmente será necessário.

A regularização deve começar pela análise.

Primeiro se identifica o problema.

Depois se verifica a documentação disponível.

Em seguida, define-se a estratégia adequada.

Somente então devem ser tomadas as providências necessárias.

Isso pode evitar gastos desnecessários e, principalmente, evitar que uma tentativa de solução acabe criando outro problema.

16. Quando procurar um advogado imobiliário?

A orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é especialmente importante quando existe dúvida sobre a propriedade, documentação ou possibilidade de regularização.

O profissional pode analisar o histórico do imóvel, os documentos disponíveis, a matrícula, os contratos e as circunstâncias da ocupação ou aquisição.

Também pode ajudar a identificar qual caminho pode ser mais adequado ao caso, que pode envolver regularização administrativa, retificação, inventário, adjudicação compulsória, usucapião ou outras medidas, conforme a situação.

Como mostramos no artigo O que faz um advogado imobiliário e quando é importante procurar esse profissional?, o trabalho preventivo e a análise antecipada podem evitar que uma dificuldade documental se transforme em um problema ainda maior.

Um imóvel com documentação irregular pode ter solução

Descobrir um problema na documentação de um imóvel não significa necessariamente que tudo esteja perdido.

Em muitos casos, existe um caminho para regularizar a situação.

Mas não existe uma solução única para todos os imóveis.

A estratégia depende da origem do problema, da documentação disponível, da situação registral, da história do imóvel e das circunstâncias envolvendo proprietários, compradores, vendedores ou possuidores.

Por isso, o primeiro passo é não ignorar o problema.

Quanto antes a situação for identificada e analisada, maiores são as possibilidades de encontrar um caminho seguro para a regularização.

Se você descobriu que seu imóvel possui algum problema documental, antes de vender, comprar, reformar, financiar ou realizar qualquer outro negócio envolvendo o bem, procure orientação jurídica especializada.

Regularizar um imóvel é mais do que colocar a documentação em ordem. É transformar uma situação de insegurança em um patrimônio juridicamente mais seguro.