Ter um imóvel sem escritura pode gerar dúvidas e insegurança para o proprietário ou possuidor.

A primeira coisa importante, porém, é entender que não ter escritura não significa necessariamente que o imóvel não possa ser regularizado.

Existem situações diferentes que podem levar um imóvel a ser considerado “sem escritura”. Pode ser que exista um contrato particular de compra e venda; pode ser que a escritura tenha sido lavrada, mas ainda não tenha sido registrada; pode haver uma promessa de compra e venda não formalizada; o proprietário registral pode ter falecido; ou a pessoa pode exercer a posse do imóvel há muitos anos sem possuir um título formal de propriedade.

Por isso, antes de escolher qualquer procedimento, é necessário entender qual é a situação jurídica do imóvel, como a pessoa passou a ocupá-lo e quais documentos existem.

Como explicamos no artigo Regularização de imóveis: o que é e por que ela é importante?, a regularização não possui uma solução única. O caminho depende do problema existente e dos documentos disponíveis.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não.

Essa é uma distinção importante para compreender a regularização imobiliária.

A escritura pública é um instrumento que pode formalizar determinados negócios jurídicos envolvendo imóveis. Já o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que permite formalizar a transferência da propriedade perante o registro imobiliário, observadas as regras aplicáveis ao negócio.

Por isso, não basta pensar apenas em “fazer a escritura”.

É necessário compreender todo o caminho jurídico e registral da operação.

Como explica o artigo O que faz um advogado imobiliário e quando é importante procurar esse profissional?, contrato, escritura e registro possuem funções jurídicas diferentes e precisam ser analisados de acordo com a situação concreta.

Quais podem ser as alternativas para regularizar um imóvel sem escritura?

Não existe uma única alternativa.

Dependendo da situação, podem ser avaliados diferentes caminhos, entre eles:

• formalização e registro da transferência;
• adjudicação compulsória;
• usucapião;
• regularização relacionada a inventário ou sucessão;
• regularização fundiária, quando aplicável;
• outras medidas jurídicas ou registrais específicas.

O caminho adequado depende da origem do problema.

Por isso, antes de escolher um procedimento, é importante entender por que o imóvel não possui escritura e quais documentos existem.

1. Formalizar a transferência e registrar o título

Em algumas situações, o problema pode ser mais simples do que parece.

Imagine uma pessoa que comprou um imóvel, possui documentação suficiente para comprovar a negociação e tem condições de concluir regularmente a transferência com o proprietário que consta no registro.

Nesse caso, pode ser possível formalizar o negócio por meio do instrumento adequado e, posteriormente, realizar o registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.

O ponto fundamental é verificar primeiro quem consta como proprietário na matrícula e qual é a situação do imóvel.

Não basta possuir um contrato particular ou recibos de pagamento.

É necessário verificar se a documentação existente permite chegar ao registro da propriedade.

Quando existe um contrato de compra e venda, também é importante analisar seu conteúdo, as obrigações assumidas pelas partes e as condições estabelecidas. O artigo Contrato de Compra e Venda de Imóvel apresenta os principais elementos que podem fazer parte desse tipo de documento.

2. Adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória pode ser uma alternativa importante quando existe uma promessa de compra e venda ou outro negócio que permita a transferência, mas a formalização da propriedade não foi concluída.

Em determinadas situações, o comprador pode buscar a adjudicação do imóvel quando a transferência não foi formalizada pelo vendedor, observados os requisitos legais.

Além da via judicial, existe também a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial perante o Registro de Imóveis, quando presentes os requisitos previstos na legislação.

Essa possibilidade pode ser especialmente relevante em situações nas quais existe documentação relacionada à aquisição, mas a transferência definitiva não foi concluída.

Quando essa alternativa pode fazer sentido?

Por exemplo, quando:

• existe contrato ou promessa de compra e venda;
• o negócio foi efetivamente realizado;
• as obrigações do comprador foram cumpridas, conforme o caso;
• a transferência não foi formalizada;
• existe uma situação que impede ou dificulta a outorga do título pelo vendedor.

Mas é importante não tratar a adjudicação compulsória como solução automática para qualquer imóvel sem escritura.

A documentação e as circunstâncias do negócio precisam ser analisadas.

3. Usucapião

Outra possibilidade, dependendo da situação, é a usucapião.

A usucapião não funciona simplesmente porque alguém está morando há muitos anos em um imóvel.

É necessário verificar os requisitos da modalidade de usucapião aplicável, considerando aspectos como a natureza da posse, sua continuidade, o tempo, as características do imóvel e outros elementos relevantes.

Em determinadas situações, o reconhecimento da usucapião pode ocorrer pela via extrajudicial perante o Registro de Imóveis, sem prejuízo da possibilidade de utilização da via judicial.

A ausência de escritura pode aparecer em situações nas quais a pessoa possui o imóvel há muitos anos, mas não possui um título formal de propriedade.

Por outro lado, o simples fato de não existir escritura não significa que exista direito à usucapião.

A situação deve ser analisada individualmente.

Para compreender melhor esse instituto, veja também o artigo Usucapião: o que é, quais são os requisitos, tipos e como regularizar um imóvel.

4. Quando o problema envolve herança

Também existem situações em que a ausência de escritura está relacionada à sucessão.

Por exemplo, uma pessoa pode ocupar ou utilizar um imóvel que pertencia a um familiar falecido, mas a documentação do bem nunca foi devidamente atualizada.

Nesse caso, o problema pode não ser simplesmente “falta de escritura”.

Pode existir uma questão sucessória que precisa ser resolvida antes da regularização registral do imóvel.

Será necessário verificar, entre outros aspectos:

• quem era o proprietário registrado;
• se houve falecimento;
• quem são os herdeiros;
• se foi realizado inventário;
• se houve partilha;
• quais documentos foram produzidos;
• se a transmissão foi registrada.

A regularização, portanto, pode depender da solução da sucessão e da posterior atualização do registro imobiliário.

5. Regularização fundiária

Em determinados casos, especialmente quando o imóvel está inserido em um núcleo urbano informal, pode existir a possibilidade de utilização da Regularização Fundiária Urbana — Reurb.

A Reurb possui regras e procedimentos próprios e não deve ser confundida com uma solução genérica para qualquer imóvel sem escritura.

É necessário verificar se o imóvel está inserido em uma situação que possa ser abrangida pela legislação de regularização fundiária e quais requisitos precisam ser atendidos.

Por isso, essa possibilidade deve ser analisada de acordo com as características do imóvel e da área onde ele está localizado.

O que não fazer quando o imóvel não tem escritura?

Um dos principais erros é tentar resolver o problema sem antes descobrir qual é a origem da irregularidade.

Por exemplo, não é recomendável simplesmente:

• fazer um novo contrato particular sem analisar os documentos anteriores;
• assumir que muitos anos de posse garantem usucapião;
• considerar que um recibo equivale ao registro da propriedade;
• ignorar o que consta na matrícula;
• escolher um procedimento apenas porque parece mais simples.

Cada documento conta uma parte da história do imóvel.

É a análise conjunta que permite identificar qual caminho pode ser adequado.

Se o imóvel já apresenta algum problema documental, vale também consultar o conteúdo Imóvel com problema na documentação: o que fazer?, que aborda justamente os primeiros passos diante de uma irregularidade.

Contrato particular substitui a escritura?

Essa é uma dúvida bastante comum.

A resposta depende da situação jurídica e do conteúdo do negócio.

Um contrato particular pode ser um documento importante para demonstrar a origem da aquisição e os direitos e obrigações assumidos pelas partes.

Mas ele não deve ser confundido automaticamente com o registro da propriedade.

A assinatura de um contrato pode representar uma etapa importante da negociação, mas é necessário verificar quais atos ainda precisam ser realizados para que a situação imobiliária seja formalizada adequadamente.

Por isso, quem possui apenas um contrato particular deve verificar o que esse documento representa juridicamente e qual providência ainda precisa ser tomada.

E se o proprietário que vendeu o imóvel desapareceu ou faleceu?

Essa situação pode complicar a regularização, mas não significa necessariamente que não exista solução.

A resposta dependerá de fatores como:

• existência do contrato;
• situação do pagamento;
• situação registral do imóvel;
• existência de herdeiros;
• cadeia de transferências;
• documentação disponível.

Em determinadas situações, a adjudicação compulsória pode ser uma alternativa, desde que preenchidos os requisitos aplicáveis.

Por isso, a ausência de contato com o antigo vendedor não significa, por si só, que o imóvel esteja sem solução.

É preciso identificar juridicamente o problema.

E se o imóvel foi comprado por contrato de gaveta?

A expressão “contrato de gaveta” costuma ser utilizada para situações em que a negociação imobiliária foi realizada por instrumento particular sem que a transferência tenha sido formalizada adequadamente no registro imobiliário.

Nesses casos, é importante analisar:

• quem consta como proprietário na matrícula;
• quem vendeu o imóvel;
• quem comprou;
• quais documentos foram assinados;
• se o preço foi integralmente pago;
• se existem comprovantes;
• se houve outras transferências;
• qual é a situação atual do imóvel.

O contrato pode ser um elemento importante para reconstruir a história da aquisição, mas não deve ser tratado automaticamente como equivalente ao registro da propriedade.

A solução dependerá das circunstâncias concretas.

Como descobrir qual é o caminho adequado?

Antes de escolher qualquer procedimento, vale organizar as informações do imóvel.

1. Consulte a matrícula

Descubra quem aparece como proprietário e quais registros e averbações existem.

2. Reúna os documentos antigos

Separe contratos, recibos, comprovantes de pagamento, escrituras, cessões e outros documentos relacionados ao imóvel.

3. Reconstrua a história da aquisição

Procure entender:

Quem era o proprietário?
Quem vendeu?
Quem comprou?
Quando ocorreu a negociação?
O pagamento foi realizado?
Houve outras transferências?

4. Verifique a situação da posse

Quem ocupa o imóvel? Há quanto tempo? Como essa posse começou? Existem documentos que a comprovem?

5. Identifique o problema

Somente depois dessa análise será possível avaliar se o caminho pode envolver uma transferência regular, adjudicação compulsória, usucapião, sucessão, regularização fundiária ou outra medida.

Esse cuidado é importante porque, como explicamos em Quais cuidados jurídicos devem ser tomados antes de assinar um contrato imobiliário?, contratos, documentos e a situação do imóvel precisam ser analisados antes que uma decisão seja tomada.

Imóvel sem escritura não significa imóvel sem solução

A ausência de escritura é um sinal de que a documentação precisa ser analisada, mas não permite concluir, sozinha, qual é o problema ou qual será a solução.

Em alguns casos, será possível formalizar a transferência e realizar o registro.

Em outros, poderá ser necessário avaliar a adjudicação compulsória, inclusive pela via extrajudicial quando presentes os requisitos.

Em determinadas situações, a usucapião poderá ser uma alternativa.

Também existem casos relacionados a inventário, sucessão ou regularização fundiária.

O ponto central é entender que cada imóvel possui uma história documental e jurídica própria.

Por isso, antes de escolher um procedimento, é importante analisar a matrícula, os documentos disponíveis, a origem da posse ou aquisição e as circunstâncias do caso.

Conclusão

Imóvel sem escritura pode ser regularizado, mas não existe uma solução única para todos os casos.

A alternativa adequada dependerá da origem da aquisição, da situação registral, dos documentos disponíveis, da forma como a posse foi exercida e das circunstâncias específicas do imóvel.

Formalização da transferência, adjudicação compulsória, usucapião, sucessão e regularização fundiária são possibilidades que podem ser avaliadas conforme cada situação.

Por isso, antes de escolher um procedimento ou assinar novos documentos, o primeiro passo é compreender exatamente por que o imóvel está sem escritura e qual é a situação registrada na matrícula.

Uma análise jurídica adequada pode ajudar a identificar o caminho aplicável e evitar medidas inadequadas.

Se você tem um imóvel sem escritura ou possui apenas contratos e documentos antigos relacionados à aquisição, procure orientação profissional para avaliar a situação concreta.