Assinar um contrato imobiliário é um momento importante de qualquer negociação envolvendo um imóvel. Seja para comprar, vender, alugar ou realizar outro tipo de negócio, o documento estabelece direitos, obrigações, prazos e responsabilidades que podem produzir efeitos durante meses ou até anos.

Por isso, antes de colocar a assinatura no papel, é fundamental entender exatamente o que está sendo contratado e quais consequências podem surgir no futuro.

Como vimos no artigo Por que consultar um advogado antes de comprar um imóvel?, a segurança de uma negociação imobiliária começa antes da assinatura. A análise antecipada da documentação, da situação do imóvel e das condições do negócio pode evitar problemas que seriam muito mais difíceis de solucionar depois.

Mas, afinal, quais cuidados jurídicos devem ser tomados antes de assinar um contrato imobiliário?

1. Não assine apenas porque o negócio parece bom

Encontrar um imóvel interessante, conseguir um bom preço ou receber uma proposta aparentemente vantajosa pode gerar a sensação de que é necessário assinar rapidamente para não perder a oportunidade.

Entretanto, a pressa pode fazer com que informações importantes deixem de ser verificadas.

Antes de assinar, é necessário analisar não apenas o imóvel, mas também a documentação, as condições da negociação e todas as obrigações previstas no contrato.

Um negócio aparentemente vantajoso pode esconder problemas que só serão percebidos depois da assinatura.

2. Confira quem está assinando o contrato

É importante verificar quem é o proprietário do imóvel e se a pessoa que está assinando o contrato possui poderes para realizar aquela negociação.

Também devem ser analisados os documentos das partes envolvidas e, dependendo da situação, questões relacionadas a procurações, representação, casamento, herança ou participação de outras pessoas na propriedade.

Um contrato pode estar perfeitamente redigido e ainda assim apresentar problemas se quem o assina não tiver legitimidade para realizar o negócio.

3. Confira se o imóvel descrito no contrato é realmente o imóvel negociado

O contrato deve identificar o imóvel de maneira clara e precisa.

É importante conferir informações como:

• endereço;

• número da matrícula;

• área;

• características do imóvel;

• vagas de garagem, quando houver;

• terrenos ou áreas vinculadas;

• demais informações relevantes para a negociação.

Uma divergência entre o imóvel apresentado fisicamente e aquele que consta na documentação pode gerar problemas posteriormente.

No artigo Contrato de Compra e Venda de Imóvel, mostramos alguns dos principais elementos que devem constar nesse tipo de documento.

4. Verifique a matrícula do imóvel

A matrícula é um dos documentos mais importantes de uma negociação imobiliária.

É nela que estão registrados os principais atos relacionados à propriedade, permitindo verificar informações relevantes sobre a situação registral do bem.

Por isso, não é recomendável confiar apenas em documentos antigos ou nas informações apresentadas pelo vendedor.

É importante verificar a situação atual do imóvel e compreender o que consta no registro antes de assumir um compromisso.

5. Verifique se existem dívidas, ônus ou restrições

Outro cuidado importante é verificar se existem situações que possam afetar a negociação.

Dependendo do caso, podem existir:

• penhoras;

• hipotecas;

• usufrutos;

• indisponibilidade;

• ações judiciais;

• débitos;

• restrições registrárias;

• problemas relacionados à titularidade.

Isso não significa que a existência de uma dívida ou processo automaticamente impeça a venda do imóvel.

A situação precisa ser analisada individualmente para identificar os riscos envolvidos.

Como mostramos no artigo Quais problemas um advogado imobiliário pode resolver?, a análise antecipada de documentos e contratos pode ajudar a identificar problemas antes que eles se transformem em conflitos.

6. Leia atentamente o preço e a forma de pagamento

O contrato deve deixar claro quanto será pago pelo imóvel e de que maneira o pagamento será realizado.

É importante conferir:

• valor total;

• valor de entrada;

• número de parcelas;

• datas de vencimento;

• forma de pagamento;

• correção monetária;

• juros;

• consequências de eventual atraso;

• condições para financiamento, quando houver.

Não basta saber apenas o preço anunciado.

É necessário entender quanto será efetivamente pago e quais condições estarão vinculadas a esse pagamento.

7. Entenda as multas e penalidades

Muitos contratos estabelecem multas para situações de atraso, desistência ou descumprimento das obrigações.

Antes de assinar, é fundamental compreender:

• quando a multa será aplicada;

• qual será o seu valor;

• quem estará sujeito à penalidade;

• quais situações podem gerar rescisão;

• quais serão as consequências do descumprimento.

Uma cláusula que parece simples pode representar um impacto financeiro significativo dependendo das circunstâncias.

8. Verifique as condições para desistência e rescisão

Nem toda negociação chega ao resultado esperado.

Por isso, o contrato deve estabelecer o que acontece caso uma das partes queira desistir ou deixe de cumprir suas obrigações.

É importante verificar as regras relacionadas à rescisão, devolução de valores, multas, prazos e demais consequências.

Essa atenção é especialmente importante em contratos envolvendo imóveis na planta, loteamentos e negociações parceladas.

Em situações de distrato, por exemplo, não é recomendável simplesmente assinar o documento sem compreender quais direitos estão sendo preservados ou renunciados.

9. Verifique quem será responsável pelas despesas

Outro ponto que deve estar claramente definido é a responsabilidade pelo pagamento das despesas relacionadas ao negócio.

Dependendo da negociação, podem existir custos envolvendo:

• impostos;

• taxas;

• escritura;

• registro;

• certidões;

• condomínio;

• débitos anteriores;

• despesas de transferência.

O contrato deve estabelecer claramente quais despesas serão de responsabilidade do comprador e quais caberão ao vendedor.

10. Confira a data de entrega e de transferência da posse

Em uma compra e venda, não basta estabelecer apenas o preço.

Também é importante definir quando o comprador receberá a posse do imóvel e quais condições precisam ser cumpridas antes disso.

O contrato deve deixar claro, por exemplo:

• quando ocorrerá a entrega das chaves;

• quando a posse será transferida;

• quem poderá permanecer no imóvel até determinada data;

• quais obrigações precisam ser cumpridas antes da entrega.

Essa definição evita muitas discussões posteriores.

11. Não confunda contrato com propriedade

Um dos pontos que mais geram dúvidas nas negociações imobiliárias é a diferença entre contratar a compra de um imóvel e efetivamente transferir a propriedade.

A assinatura de um contrato não significa, por si só, que todas as etapas da transferência da propriedade estejam concluídas.

A situação deve ser analisada considerando o tipo de negócio, a documentação e os atos necessários perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Por isso, é importante compreender exatamente qual documento está sendo assinado e quais providências ainda precisarão ser realizadas depois.

12. Cuidado com contratos prontos da internet

Encontrar um modelo de contrato na internet é fácil.

O problema é acreditar que um modelo genérico será adequado para qualquer negociação imobiliária.

Cada negócio possui características próprias.

Um contrato de compra e venda de uma casa, por exemplo, pode envolver questões completamente diferentes de uma negociação de terreno, imóvel na planta, loteamento, cessão de direitos ou imóvel recebido por herança.

O documento precisa refletir a realidade daquela negociação.

13. Leia o contrato inteiro

Não leia apenas as primeiras páginas ou as cláusulas relacionadas ao preço.

O contrato inteiro precisa ser analisado.

Preste atenção especialmente a:

• prazos;

• multas;

• garantias;

• condições de pagamento;

• obrigações das partes;

• responsabilidades por despesas;

• condições de rescisão;

• entrega e posse;

• declarações das partes;

• foro;

• demais condições específicas.

Uma obrigação importante pode estar justamente em uma cláusula que inicialmente parece secundária.

14. Não assine um contrato que você não compreendeu

Se alguma cláusula não estiver clara, pergunte.

Se houver uma expressão jurídica que você não entende, procure esclarecimento.

Se existir alguma obrigação que pareça excessiva ou diferente do que foi combinado verbalmente, ela precisa ser analisada antes da assinatura.

O contrato deve representar aquilo que efetivamente foi negociado entre as partes.

Depois de assinado, discutir o conteúdo do documento pode se tornar muito mais complicado.

15. Cuidado com a pressão para assinar rapidamente

Frases como “é preciso assinar hoje”, “há outra pessoa interessada” ou “se não assinar agora vai perder o imóvel” podem levar o comprador a tomar uma decisão sem a análise necessária.

Uma negociação imobiliária envolve patrimônio e, muitas vezes, valores elevados.

Por isso, a pressa não deve substituir a segurança jurídica.

Se o negócio realmente é adequado, dedicar tempo para analisar a documentação e o contrato pode evitar problemas muito maiores no futuro.

16. Quando procurar um advogado imobiliário?

O ideal é procurar orientação jurídica antes da assinatura.

O advogado imobiliário pode analisar a documentação do imóvel, verificar a situação das partes, avaliar o contrato e identificar cláusulas ou situações que possam representar riscos.

A atuação preventiva é especialmente importante quando:

• o imóvel possui documentação incompleta;

• existem dúvidas sobre a matrícula;

• há construções não regularizadas;

• o vendedor possui processos ou dívidas;

• o imóvel veio de uma herança;

• existem outros interessados ou possíveis proprietários;

• o contrato possui cláusulas complexas;

• a negociação envolve financiamento;

• o imóvel está sendo vendido abaixo do valor de mercado;

• existe dúvida sobre a posse ou propriedade.

Como mostramos no artigo O que faz um advogado imobiliário e quando é importante procurar esse profissional?, a atuação do advogado imobiliário não se limita aos processos judiciais. A prevenção também é uma parte importante desse trabalho.

Segurança jurídica começa antes da assinatura

Assinar um contrato imobiliário não deve ser tratado como uma simples formalidade.

É nesse documento que serão estabelecidos diversos direitos e obrigações que poderão acompanhar as partes durante muito tempo.

Por isso, antes de assinar, é importante verificar quem está contratando, qual imóvel está sendo negociado, a situação da matrícula, as condições de pagamento, as responsabilidades de cada parte, as multas, os prazos e as condições para eventual rescisão.

Uma análise jurídica realizada antes da assinatura pode permitir que problemas sejam identificados enquanto ainda existe a possibilidade de negociação.

Em muitos casos, corrigir um problema antes da assinatura é muito mais simples do que tentar solucioná-lo depois que o contrato já foi firmado.

Por isso, se você está prestes a comprar, vender ou realizar qualquer negociação envolvendo um imóvel, não deixe a análise jurídica para depois.

Antes de assinar, conheça seus direitos, compreenda suas obrigações e tenha segurança sobre o negócio que está realizando.

Se você precisa de orientação sobre um contrato ou negociação imobiliária, procure um advogado especializado em Direito Imobiliário.