Comprar um imóvel é uma decisão importante, que normalmente envolve planejamento financeiro e compromissos assumidos por vários anos. Entretanto, nem sempre as circunstâncias permanecem como foram planejadas no momento da contratação.

Uma mudança na situação financeira, problemas pessoais, dificuldades para continuar pagando as parcelas ou até mesmo o descumprimento de obrigações pela outra parte podem levar o comprador a considerar o encerramento do negócio.

Nesse momento, surge uma dúvida bastante comum: é possível desistir da compra de um imóvel depois de assinar o contrato? E o que acontece com o dinheiro que já foi pago?

A resposta depende de diversos fatores, como o tipo de imóvel, as condições contratuais, a legislação aplicável e, principalmente, o motivo que levou ao desfazimento da negociação.

Neste artigo, você vai entender como funciona o distrato imobiliário, quais situações podem justificar o encerramento do contrato e quais cuidados devem ser tomados antes de tomar essa decisão.

O que é distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o instrumento utilizado para formalizar o encerramento de um contrato de compra e venda ou de outra modalidade de negociação envolvendo imóveis, mediante acordo entre as partes.

Na prática, comprador e vendedor concordam em desfazer o negócio e estabelecem as condições para esse encerramento.

Entre os pontos que podem ser definidos estão:

• A formalização do encerramento do contrato;

• Os valores que serão restituídos ao comprador;

• Eventuais multas e retenções;

• A forma e o prazo para devolução dos valores;

• A quitação das obrigações relacionadas ao negócio.

É importante observar que o distrato consensual não é a única forma de encerramento de um contrato imobiliário.

Quando existe descumprimento de obrigações por uma das partes, pode ser necessário analisar a possibilidade de resolução contratual e suas consequências jurídicas.

Essa distinção é fundamental porque a responsabilidade pelo encerramento do negócio pode influenciar diretamente os direitos de cada envolvido.

Posso desistir da compra de um imóvel depois de assinar o contrato?

Em determinadas situações, sim.

O comprador pode buscar o encerramento do contrato mesmo depois de ter assinado o documento e realizado pagamentos.

Entretanto, isso não significa que a desistência seja necessariamente gratuita ou que todos os valores pagos serão devolvidos integralmente.

Quando a iniciativa parte do comprador, é necessário verificar as condições previstas no contrato e as regras legais aplicáveis àquela modalidade de aquisição.

Também é importante identificar se a desistência decorre exclusivamente de uma mudança de vontade do comprador ou se existem problemas relacionados ao cumprimento das obrigações pelo vendedor, incorporador ou loteador.

Essas circunstâncias podem produzir consequências bastante diferentes.

O que acontece com o dinheiro que já paguei pelo imóvel?

Essa é uma das maiores preocupações de quem pretende realizar um distrato imobiliário.

A possibilidade de restituição dos valores pagos depende da modalidade do contrato, da legislação aplicável e da responsabilidade pelo encerramento da negociação.

Em determinadas situações, a legislação permite que sejam realizadas retenções sobre os valores pagos pelo comprador.

Essas retenções precisam observar os limites e as condições legais aplicáveis ao negócio.

Por outro lado, quando o encerramento decorre de descumprimento contratual imputável ao vendedor ou incorporador, a análise da restituição pode ser diferente.

Não existe, portanto, um percentual único que possa ser aplicado indistintamente a todos os contratos imobiliários.

Antes de aceitar qualquer cálculo apresentado pela outra parte, é importante verificar:

• Quanto foi efetivamente pago;

• Quais valores podem ser objeto de retenção;

• Se existe previsão contratual para os descontos;

• Qual legislação se aplica ao contrato;

• Quem deu causa ao encerramento do negócio;

• Qual será o prazo para eventual restituição.

Uma análise cuidadosa desses elementos é essencial para compreender as consequências financeiras do distrato.

O distrato funciona da mesma maneira para todos os imóveis?

Não. Esse é um dos pontos mais importantes para compreender o assunto.

A legislação brasileira estabelece regras específicas para diferentes modalidades de negociação imobiliária.

Por isso, o procedimento e as consequências do encerramento contratual podem variar conforme o tipo de aquisição.

1. Compra de imóvel na planta

Nos contratos de aquisição de unidades em incorporação imobiliária, existem regras específicas previstas na Lei nº 4.591/1964, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018.

Essa legislação estabelece condições para o desfazimento do contrato, incluindo regras relacionadas à restituição de valores, penalidades e prazos.

Também existem disposições específicas para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

Por isso, é importante verificar se o empreendimento está submetido a esse regime e quais condições foram estabelecidas no contrato.

2. Compra de lote em loteamento

A aquisição de um lote possui particularidades próprias.

A Lei nº 6.766/1979, também modificada pela Lei nº 13.786/2018, estabelece regras específicas para o parcelamento do solo urbano e para o desfazimento de contratos relacionados à aquisição de lotes.

Nessas situações, devem ser observados aspectos como valores pagos, eventuais retenções, obrigações contratuais e condições para restituição.

Para compreender melhor esse cenário, recomendamos também a leitura do artigo:

Distrato Imobiliário em Loteamentos: Cuidados, Direitos e Como Proceder.

Nesse conteúdo, aprofundamos as particularidades do encerramento de contratos envolvendo a aquisição de terrenos em loteamentos.

3. Compra de imóvel pronto

Quando a negociação envolve um imóvel já construído, as condições para o encerramento do negócio precisam ser examinadas considerando a natureza do contrato e as obrigações assumidas pelas partes.

Uma compra e venda realizada diretamente entre particulares, por exemplo, pode apresentar características diferentes de uma aquisição realizada diretamente com uma incorporadora.

Também é necessário verificar se existe financiamento, garantia fiduciária, registro do contrato ou alguma outra condição que interfira no desfazimento da negociação.

Não é recomendável aplicar automaticamente as mesmas regras utilizadas para imóveis na planta ou lotes.

E quando a construtora ou o vendedor não cumpre o contrato?

Essa situação merece atenção especial.

Nem sempre o comprador deseja desistir porque mudou de ideia ou porque perdeu a capacidade financeira de continuar pagando.

Em alguns casos, o problema está no próprio cumprimento das obrigações assumidas pela outra parte.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando:

• A construtora não entrega o imóvel no prazo contratualmente previsto;

• O empreendimento apresenta problemas relacionados às obrigações assumidas;

• O vendedor deixa de cumprir condições estabelecidas na negociação;

• Existem divergências relevantes entre aquilo que foi contratado e aquilo que está sendo efetivamente entregue.

Nessas circunstâncias, é necessário analisar se houve descumprimento contratual e quais consequências jurídicas podem decorrer dessa situação.

O comprador não deve ser tratado automaticamente como responsável pelo encerramento do negócio quando existem indícios de que a outra parte deixou de cumprir suas obrigações.

A análise da responsabilidade é especialmente importante para determinar os direitos relacionados à restituição de valores e a eventuais indenizações, quando juridicamente cabíveis.

Existe prazo para desistir da compra de um imóvel?

Essa questão também depende das circunstâncias da contratação.

O Código de Defesa do Consumidor prevê o direito de arrependimento em determinadas contratações realizadas fora do estabelecimento comercial, incluindo situações envolvendo estandes de vendas e contratação fora da sede do incorporador.

A Lei nº 4.591/1964, após as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018, também contempla essa possibilidade em seu artigo 67-A, § 10, estabelecendo condições específicas para o exercício desse direito.

Entretanto, essa regra não significa que qualquer comprador possa desistir de qualquer contrato imobiliário no prazo de sete dias.

É necessário verificar como, onde e em quais circunstâncias o contrato foi celebrado, além dos requisitos legais aplicáveis.

Em outras modalidades de aquisição, as condições para o encerramento do contrato podem ser diferentes.

Por isso, é importante não confundir o direito de arrependimento previsto na legislação consumerista com a desistência de uma compra imobiliária realizada em outras circunstâncias.

Posso simplesmente parar de pagar as parcelas?

Essa é uma decisão que exige bastante cuidado.

Deixar de pagar as parcelas sem antes compreender as consequências contratuais pode gerar novos problemas.

Dependendo da modalidade da aquisição e das garantias envolvidas, a inadimplência pode resultar em cobranças, encargos, procedimentos de constituição em mora e até mesmo medidas para retomada do imóvel ou execução da garantia.

Nos contratos com alienação fiduciária, por exemplo, existem regras específicas previstas na Lei nº 9.514/1997.

A situação exige atenção porque o encerramento de contratos com essa garantia possui particularidades jurídicas próprias.

Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça possui discussão submetida ao rito dos recursos repetitivos no Tema 1.348, relacionada à legislação aplicável em determinadas situações de desistência de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária.

Portanto, interromper os pagamentos sem uma análise prévia pode não ser a melhor decisão.

O ideal é compreender as condições do contrato e avaliar quais alternativas juridicamente adequadas estão disponíveis.

O que devo verificar antes de assinar um distrato imobiliário?

Antes de formalizar o encerramento do negócio, alguns cuidados são fundamentais.

1. Analise o contrato original

Verifique as cláusulas relacionadas ao encerramento da negociação, às penalidades, às condições de restituição e às obrigações de cada parte.

2. Identifique o motivo do encerramento

É importante compreender se a iniciativa parte exclusivamente do comprador ou se existe descumprimento contratual pela outra parte.

3. Confira os valores pagos

Reúna comprovantes, recibos, boletos e demais documentos que permitam identificar os valores efetivamente desembolsados.

4. Verifique as retenções propostas

Não aceite automaticamente os descontos apresentados pela outra parte. É necessário verificar sua previsão contratual e sua compatibilidade com a legislação aplicável.

5. Confira as condições de devolução

O documento deve esclarecer os valores eventualmente devidos, a forma de pagamento e os prazos de restituição.

6. Leia todas as cláusulas do distrato

Verifique se existem declarações de quitação, renúncias de direitos ou outras condições que possam produzir consequências jurídicas relevantes.

7. Guarde toda a documentação

Mantenha cópias do contrato original, dos documentos relacionados à negociação, dos comprovantes de pagamento e das comunicações realizadas com a outra parte.

Esses cuidados ajudam a compreender a situação e a evitar que o encerramento do negócio seja formalizado sem o conhecimento de suas consequências.

Vale a pena procurar um advogado imobiliário antes de realizar o distrato?

Quando existe a intenção de encerrar um contrato imobiliário, a análise jurídica pode ser importante para compreender os direitos e as obrigações envolvidos.

O advogado imobiliário pode examinar o contrato, identificar a legislação aplicável, verificar as condições propostas para o encerramento e avaliar se existem questões que precisam ser discutidas antes da assinatura do distrato.

Essa análise também pode ajudar a identificar situações em que o problema não está na desistência do comprador, mas no descumprimento de obrigações pela outra parte.

Cada contrato possui características próprias. Por isso, não é adequado utilizar um modelo genérico de distrato ou aceitar condições sem compreender seus efeitos.

Conclusão: antes de desistir da compra, compreenda as consequências jurídicas

Desistir da compra de um imóvel pode ser uma possibilidade em determinadas circunstâncias, mas o encerramento do contrato precisa ser conduzido com atenção.

O tipo de imóvel, a modalidade da contratação, as cláusulas estabelecidas, a existência de financiamento e o motivo do desfazimento são elementos que podem modificar significativamente as consequências jurídicas e financeiras da decisão.

Também é importante compreender que nem toda desistência produz os mesmos efeitos e que a restituição dos valores pagos depende das condições específicas de cada situação.

Antes de interromper pagamentos, assinar um distrato ou aceitar descontos apresentados pela outra parte, procure compreender seus direitos e suas obrigações.

Dr. Fabiano Morais — Advocacia Imobiliária

Informação jurídica clara e análise cuidadosa do contrato são passos importantes para tomar decisões conscientes envolvendo seu patrimônio.

Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise individualizada de contratos e situações concretas.