É comum encontrar propriedades em que a realidade existente não corresponde integralmente aos documentos. Pode haver uma construção que não consta na matrícula, divergência de área, ausência de escritura, problemas no registro ou outras pendências que podem dificultar a venda, a transferência ou a utilização do patrimônio em determinadas situações.

Mas, afinal, o que significa regularizar um imóvel e por que isso é importante?

A regularização depende da situação específica de cada propriedade. Não existe um único procedimento aplicável a todos os imóveis irregulares. O primeiro passo é identificar exatamente qual é o problema e, a partir disso, verificar quais documentos e providências podem ser necessários.

O que é a regularização de um imóvel?

De forma geral, a regularização de um imóvel consiste em adequar sua situação documental, cadastral, administrativa ou registral à realidade jurídica e física do bem, observadas as exigências aplicáveis.

Isso pode envolver diferentes documentos, órgãos e procedimentos.

Dependendo do caso, pode ser necessário analisar:

• matrícula do imóvel;

• escritura pública ou outro título de aquisição;

• registros e averbações;

• documentos dos proprietários;

• cadastro municipal;

• informações sobre a construção;

• situação perante a Prefeitura;

• documentos relacionados à obra;

• situação perante o Registro de Imóveis;

• eventuais questões sucessórias ou possessórias.

Por isso, quando alguém pergunta “como regularizar um imóvel?”, a resposta depende, primeiro, de saber o que está irregular.

Por que um imóvel pode estar irregular?

Existem diversas situações que podem deixar um imóvel com documentação inadequada ou incompleta.

O imóvel pode ter sido adquirido por contrato, por exemplo, sem que a transmissão tenha sido formalizada e registrada adequadamente.

Também pode existir uma construção realizada no terreno que não foi devidamente regularizada e averbada.

Outra possibilidade é haver divergência entre a área existente fisicamente e aquela que consta nos documentos.

Há ainda problemas relacionados à sucessão, inventário, cadeia de transmissão do imóvel, desmembramento, unificação de áreas ou informações cadastrais.

Em algumas situações, o problema é antigo e foi sendo transferido de uma documentação para outra ao longo dos anos.

É justamente por isso que a análise documental deve preceder qualquer tentativa de regularização.

Quais são os problemas mais comuns na documentação de um imóvel?

Entre as situações encontradas com maior frequência estão:

Imóvel sem escritura

A pessoa pode possuir documentos que demonstram uma negociação ou aquisição, mas não possuir a escritura necessária para formalizar adequadamente a situação.

Isso não significa que todo imóvel sem escritura tenha exatamente o mesmo problema. É necessário verificar a origem da aquisição e os documentos existentes.

Construção não averbada

O terreno pode estar registrado, mas a construção existente não aparece na matrícula.

Essa situação merece atenção porque a documentação registral não corresponde integralmente à realidade física do imóvel.

Divergência de área

A área indicada na matrícula, no cadastro municipal ou em outros documentos pode não corresponder à área efetivamente existente.

Nesse caso, é necessário investigar a origem da diferença e verificar quais providências podem ser aplicáveis.

Problemas na cadeia documental

Também podem existir situações em que os documentos antigos não permitem compreender corretamente como o imóvel chegou ao atual proprietário.

Esse tipo de problema pode dificultar futuras transmissões e exigir uma análise mais detalhada.

Questões relacionadas à herança

Um imóvel pode permanecer em situação irregular porque a sucessão ainda não foi formalizada.

Quando isso acontece, a regularização pode estar relacionada não apenas ao imóvel, mas também à necessidade de solucionar a questão sucessória.

Por que a regularização é importante?

A regularidade documental pode ser importante por diferentes motivos.

Facilitar a venda do imóvel

Quando o proprietário decide vender um imóvel, a documentação normalmente será analisada pelo comprador e, dependendo da operação, por instituições financeiras e outros envolvidos.

Uma pendência que permaneceu ignorada durante anos pode aparecer justamente nesse momento.

Por isso, identificar e solucionar problemas documentais antecipadamente pode evitar dificuldades durante uma negociação.

Esse cuidado deve começar antes mesmo da assinatura do negócio. No artigo Quais cuidados jurídicos devem ser tomados antes de assinar um contrato imobiliário?, explicamos alguns dos principais pontos que merecem atenção antes de assumir obrigações em uma negociação imobiliária.

Aumentar a segurança jurídica do patrimônio

A documentação adequada permite compreender melhor a situação jurídica do imóvel.

A matrícula, os registros e as averbações são elementos importantes para essa análise.

Quando existe uma diferença entre a realidade e os documentos, é importante descobrir a origem dessa diferença e verificar como ela pode ser solucionada.

Evitar problemas futuros

Uma pendência documental pode não impedir imediatamente o uso do imóvel.

Isso pode dar a impressão de que o problema não é importante.

Entretanto, a dificuldade pode aparecer posteriormente, quando o proprietário precisar vender, transferir, financiar ou transmitir o patrimônio aos herdeiros.

Resolver a situação enquanto ela ainda não está impedindo uma operação pode ser uma forma de evitar problemas mais complexos no futuro.

Organizar o patrimônio familiar

A regularidade dos imóveis também pode ser relevante para famílias que pretendem organizar seu patrimônio e planejar sua sucessão.

Um imóvel com documentação inadequada pode exigir providências antes de ser utilizado em determinadas estratégias patrimoniais ou sucessórias.

Como saber se um imóvel está regular?

Um dos primeiros passos é analisar a documentação atualizada.

A matrícula permite verificar informações importantes sobre o imóvel e os atos que foram registrados ou averbados.

Mas a análise não deve ficar limitada ao documento.

É necessário comparar a situação registral com a realidade física e jurídica do imóvel.

Algumas perguntas podem ajudar:

• Quem aparece como proprietário na matrícula?

• A pessoa que possui o imóvel atualmente é a mesma?

• Existe escritura ou outro título de aquisição?

• A área do imóvel corresponde aos documentos?

• Existem construções que não aparecem na matrícula?

• Os dados cadastrais estão corretos?

• Existem pendências relacionadas a inventário ou herança?

• Há registros ou averbações que precisam ser analisados?

• Existe algum problema na origem da aquisição?

As respostas podem indicar qual é o verdadeiro problema e qual caminho deverá ser seguido.

Regularização não significa apenas procurar o cartório

Esse é um ponto que muitas pessoas desconhecem.

O Registro de Imóveis possui papel fundamental na regularização de diversas situações, mas nem todo problema imobiliário é resolvido diretamente no cartório.

Dependendo da irregularidade, podem ser necessárias providências perante a Prefeitura, Receita Federal ou outros órgãos.

Em determinadas situações, também podem ser necessários documentos técnicos, certidões, correções cadastrais ou procedimentos específicos.

Por isso, não é recomendável começar pelo procedimento sem antes identificar a origem do problema.

O que fazer quando o imóvel está irregular?

O primeiro passo é reunir toda a documentação disponível.

Depois, é importante obter a matrícula atualizada e comparar suas informações com a situação real do imóvel.

A partir dessa análise, pode ser possível identificar:

1. qual é a irregularidade;

2. quando e como ela surgiu;

3. quais documentos estão disponíveis;

4. quais documentos estão faltando;

5. quais órgãos precisam ser envolvidos;

6. quais providências podem ser necessárias.

Em situações mais simples, a solução pode envolver procedimentos predominantemente administrativos ou registrais.

Em outras, pode ser necessário solucionar previamente uma questão jurídica, sucessória ou possessória.

Por isso, não existe um procedimento padrão para todos os imóveis irregulares.

Quando o problema está especificamente relacionado à documentação, vale também conhecer o conteúdo Imóvel com problema na documentação: o que fazer?, que aborda essa situação de forma mais direcionada.

É possível regularizar qualquer imóvel?

Não é possível afirmar isso de forma automática.

A possibilidade de regularização depende das características do imóvel, da origem da irregularidade, dos documentos existentes e das exigências legais e administrativas aplicáveis.

Um imóvel sem escritura, por exemplo, não necessariamente terá a mesma solução de uma construção não averbada.

Da mesma forma, uma divergência de área pode exigir providências diferentes de uma questão envolvendo herança.

O caminho correto depende da análise do caso.

Quanto tempo leva para regularizar um imóvel?

Também não existe um prazo único.

O tempo necessário pode variar conforme o tipo de irregularidade, a documentação disponível, a necessidade de providências perante diferentes órgãos e a existência ou não de questões jurídicas que precisem ser solucionadas.

Por isso, qualquer promessa de prazo sem conhecer o imóvel e sua documentação seria inadequada.

O mais importante é primeiro identificar o problema e, depois, verificar quais etapas serão necessárias.

Regularizar o imóvel significa aumentar seu valor?

É preciso ter cautela com essa afirmação.

A regularização não deve ser apresentada como uma garantia automática de valorização do imóvel.

Por outro lado, uma documentação organizada pode proporcionar maior segurança e previsibilidade em determinadas operações, como venda, transmissão patrimonial e planejamento sucessório.

Mais do que pensar exclusivamente em valorização, o proprietário deve considerar a importância de manter seu patrimônio juridicamente organizado.

Regularização de imóveis e prevenção de problemas

Muitas pessoas procuram resolver a documentação somente quando surge uma necessidade imediata.

O problema é que uma irregularidade antiga pode exigir várias providências para ser solucionada.

Por isso, a regularização também pode ser encarada como uma medida preventiva.

Identificar antecipadamente problemas na matrícula, na documentação ou na situação da construção permite que o proprietário conheça melhor o próprio patrimônio e tenha mais segurança quando precisar realizar uma operação imobiliária.

Esse cuidado é especialmente importante antes de comprar um imóvel. Como explicamos no artigo Por que consultar um advogado antes de comprar um imóvel?, a análise prévia pode ajudar o comprador a compreender melhor a situação jurídica e documental do negócio.

Conclusão

A regularização de imóveis não é um procedimento único.

Cada imóvel pode apresentar uma situação diferente: falta de escritura, construção não averbada, divergência de área, problemas na cadeia documental, questões sucessórias ou outras pendências.

Por isso, o primeiro passo não é simplesmente procurar um procedimento para “regularizar o imóvel”.

O primeiro passo é descobrir o que está irregular.

A partir da análise da matrícula, dos documentos disponíveis e da situação física e jurídica do imóvel, é possível compreender quais providências podem ser necessárias.

Regularizar um imóvel significa, acima de tudo, buscar maior organização e segurança para o patrimônio.

Se você identificou algum problema na documentação do seu imóvel, uma análise individual pode ajudar a compreender a origem da irregularidade e quais caminhos podem ser avaliados para solucioná-la.

Dr. Fabiano Morais — Advocacia Imobiliária