Decisão do Supremo reduz o custo de abrir uma holding familiar ou holding imobiliária e, somada às novas regras de IBS e CBS da reforma tributária, fortalece a holding como alternativa para quem tem renda de aluguel relevante.

Criar uma empresa imobiliária para administrar os imóveis da família ficou mais barato e mais seguro no Brasil.

O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu em 19 de outubro de 2026 o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108) e decidiu, por 8 votos a 2, que a transferência de imóveis para integralizar o capital social tem imunidade de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), mesmo quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante, como compra, venda ou locação de imóveis.

A decisão afasta a cobrança de ITBI que muitas prefeituras vinham realizando na abertura de holdings de aluguel. 

Somada aos efeitos da reforma tributária (IBS e CBS), ela torna a holding familiar e a holding imobiliária uma estratégia ainda mais vantajosa para quem tem renda de aluguel relevante.

O que o STF decidiu no Tema 1.348

Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin. Pelo entendimento vencedor, a ressalva da Constituição Federal (art. 156, § 2º, I) sobre empresas com atividade imobiliária preponderante se aplica às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas, e não à integralização de capital social.

Na prática, quando o proprietário transfere um imóvel da pessoa física para o capital da sua própria empresa imobiliária, o município não deve cobrar ITBI sobre o valor integralizado. 

Como a decisão tem repercussão geral, ela deve orientar juízes e tribunais de todo o país e dá mais segurança jurídica para abrir uma holding familiar.

O acórdão ainda será publicado, e cabem embargos de declaração. Vale acompanhar essa etapa, principalmente se houver cobrança ou processo em andamento.

Limites da imunidade de ITBI mantidos pelo STF

1. Limite do capital social (Tema 796): a imunidade de ITBI vale até o valor do imóvel destinado ao capital social. Se uma parte do valor for para reserva de capital da holding imobiliária, essa parte pode ser tributada. 
                                                                                                                                                           
2. Fiscalização municipal: as prefeituras continuam podendo fiscalizar e cobrar o imposto quando comprovarem simulação ou fraude para obter o benefício indevidamente.

Por que a holding imobiliária ganhou força com a reforma tributária

Com a reforma tributária (EC 132/2023 e LC 214/2025), o aluguel passou a ser tributado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A CBS passa a valer de forma plena em 2027, e o IBS sobe gradualmente até 2033.

* Pessoa física: quem aluga mais de três imóveis e recebe mais de R$ 240 mil por ano (valor corrigido pelo IPCA) passa a pagar IBS e CBS, além do Imposto de Renda pela tabela progressiva de até 27,5%. 

Simulações de especialistas indicam que, com o novo sistema em pleno vigor, em 2033, a carga total pode chegar a cerca de 35,9% do aluguel.

* Holding imobiliária no lucro presumido: o IRPJ e a CSLL incidem sobre uma base presumida, com carga efetiva de pouco mais de 10%. Somados ao IBS e à CBS da locação, que têm redução de 70% na alíquota, a carga total estimada fica entre 16% e 19% nas mesmas simulações.

Na distribuição de lucros aos sócios, é preciso considerar a Lei 15.270/2025: desde 2026, valores acima de R$ 50 mil por mês têm retenção de 10% de Imposto de Renda, e há tributação mínima para rendas anuais acima de R$ 600 mil. 

Proprietários com poucos imóveis e renda de aluguel menor podem continuar pagando menos na pessoa física. Por isso, a escolha entre pessoa física e holding exige simulação individual.

Vantagens práticas da holding familiar e da holding imobiliária

* Sem ITBI na integralização: a decisão do STF afasta o imposto municipal, que costuma variar de 2% a 3% do valor do imóvel, na transferência dos bens para o capital da holding. Permanecem os custos de registro, cartório e Junta Comercial.

* Planejamento sucessório: os imóveis viram quotas, que podem ser doadas aos herdeiros em vida, com usufruto e cláusulas de proteção, evitando inventários longos e caros. A doação das quotas paga ITCMD.

* Atratividade comercial: inquilinos pessoa jurídica no regime regular podem aproveitar como crédito o IBS e a CBS pagos no aluguel à holding imobiliária.

* Gestão organizada do patrimônio: contratos, aluguéis e despesas ficam concentrados em uma única empresa, com regras claras para a família.

Momento de planejar

A decisão do STF no Tema 1.348 oferece a segurança jurídica que faltava para reorganizar o patrimônio imobiliário por meio de uma holding, antes da entrada plena do novo sistema tributário. 

Cada família, porém, tem uma realidade diferente: o número de imóveis, a renda de aluguel e os objetivos sucessórios definem se a holding é o melhor caminho.

Consulte um advogado especialista em holding familiar para análise individual do seu caso.