Quem pretende regularizar um imóvel por meio da usucapião pode seguir dois caminhos: o judicial, realizado perante o Poder Judiciário, ou o extrajudicial, processado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que sejam atendidos os requisitos legais.

As duas modalidades têm a mesma finalidade: permitir o reconhecimento da aquisição da propriedade quando estiverem presentes as condições previstas na legislação. Entretanto, os procedimentos, as exigências documentais e a forma de condução são diferentes.

A escolha depende das características do imóvel, das provas disponíveis, da existência de conflitos e de outras circunstâncias que precisam ser avaliadas individualmente.

Neste artigo, você vai entender como funciona cada modalidade, quais são as principais diferenças e o que deve ser considerado antes de iniciar a regularização de um imóvel.

O que é usucapião judicial?

A usucapião judicial é aquela em que o interessado apresenta um pedido ao Poder Judiciário para obter o reconhecimento da aquisição da propriedade.

Nesse procedimento, é necessário demonstrar que os requisitos legais da modalidade de usucapião pretendida estão preenchidos.

A análise pode envolver documentos, depoimentos, provas técnicas e outras diligências necessárias para esclarecer a situação.

Dependendo das circunstâncias, o processo pode exigir a participação de outras pessoas, a manifestação de interessados ou a produção de provas adicionais.

Ao final, se os requisitos forem reconhecidos, a decisão judicial poderá fundamentar o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente, observadas as formalidades aplicáveis.

Quando a via judicial pode ser necessária?

A via judicial pode ser adequada quando existem questões que precisam ser resolvidas pelo Poder Judiciário ou quando as circunstâncias do caso exigem uma análise judicial.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando há controvérsias sobre a posse, divergências relevantes entre os envolvidos ou necessidade de produção de provas para esclarecer os fatos.

Também pode ser utilizada quando o interessado opta pelo procedimento judicial, mesmo que exista a possibilidade de buscar a via extrajudicial.

A existência de um conflito não significa, por si só, que o direito à usucapião esteja descartado. É necessário avaliar a natureza da controvérsia e seus efeitos sobre os requisitos legais.

O que é usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é o procedimento realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, sem a necessidade de iniciar uma ação judicial para obter o reconhecimento da propriedade.

Essa possibilidade está prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973, conhecida como Lei de Registros Públicos.

O procedimento deve ser conduzido com a representação de advogado ou defensor público, conforme a legislação aplicável, e exige a apresentação da documentação necessária.

Entre os documentos previstos estão a ata notarial, a planta e o memorial descritivo, além de certidões e outros elementos relacionados à origem, à continuidade, à natureza e ao tempo da posse.

O cartório analisa o pedido e verifica o cumprimento das exigências legais e registrais.

Se o pedido for acolhido e os requisitos forem atendidos, poderá ocorrer o registro da aquisição da propriedade.

É possível fazer usucapião extrajudicial mesmo sem escritura?

A ausência de escritura em nome do interessado não impede, por si só, a análise da possibilidade de usucapião extrajudicial.

A finalidade do instituto é justamente permitir, em determinadas circunstâncias, o reconhecimento da propriedade por quem preenche os requisitos legais, ainda que a situação registral não esteja regularizada em seu nome.

Entretanto, será necessário identificar o imóvel, demonstrar a posse e apresentar os documentos exigidos para o procedimento.

A falta de escritura não dispensa a comprovação dos requisitos da usucapião, e a documentação necessária depende das circunstâncias do caso.

Por isso, antes de iniciar o pedido, é importante verificar a situação registral do imóvel e organizar as provas disponíveis.

Quais são as principais diferenças entre usucapião judicial e extrajudicial?

Embora as duas modalidades estejam relacionadas ao reconhecimento da aquisição da propriedade, existem diferenças importantes entre elas.

1. Onde o procedimento acontece?

Na usucapião judicial, o pedido é analisado pelo Poder Judiciário.

Na usucapião extrajudicial, o procedimento é realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme as regras legais e registrais aplicáveis.

Essa diferença influencia a forma de apresentação do pedido, a análise dos documentos e o encaminhamento de eventuais controvérsias.

2. É necessário contratar advogado?

A representação por advogado é necessária tanto na usucapião judicial quanto na extrajudicial.

Na via judicial, o profissional prepara e acompanha a demanda perante o Poder Judiciário.

Na via extrajudicial, o advogado auxilia na análise da situação jurídica, na organização da documentação e na apresentação do requerimento ao cartório.

Em ambos os casos, a atuação profissional contribui para avaliar os requisitos legais e identificar eventuais obstáculos à regularização.

3. Quais documentos são exigidos?

As duas modalidades podem exigir documentos pessoais, registros relacionados à origem da posse, comprovantes de ocupação e informações que permitam identificar o imóvel.

Entretanto, a documentação formal varia conforme o procedimento.

Na via extrajudicial, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos estabelece documentos específicos para instruir o requerimento, incluindo ata notarial, planta e memorial descritivo, além dos demais elementos previstos na legislação.

Na via judicial, os documentos e as provas são apresentados de acordo com os requisitos processuais e as circunstâncias da demanda.

Em ambas as situações, pode ser necessário complementar a documentação para esclarecer informações relevantes.

4. O que acontece quando alguém contesta o pedido?

Na via judicial, as controvérsias são examinadas pelo juiz, conforme as regras processuais aplicáveis.

Na via extrajudicial, a existência de uma impugnação exige análise das normas que disciplinam o procedimento.

O artigo 216-A, § 10, da Lei de Registros Públicos prevê o encaminhamento dos autos ao juízo competente quando houver impugnação justificada. A legislação também prevê tratamento específico para impugnações consideradas injustificadas pelo registrador.

Portanto, uma contestação não deve ser interpretada automaticamente como prova de que a usucapião é impossível.

É necessário verificar o conteúdo da manifestação, sua fundamentação e os efeitos jurídicos sobre o procedimento.

5. Qual modalidade costuma ser mais rápida?

Não existe um prazo único que permita afirmar que a usucapião extrajudicial será sempre mais rápida do que a judicial.

O tempo necessário depende de fatores como a organização da documentação, a complexidade da situação, a necessidade de diligências, a existência de divergências e o cumprimento das exigências legais.

Um procedimento extrajudicial pode encontrar dificuldades documentais ou registrais que exijam providências adicionais.

Da mesma forma, um processo judicial pode demandar tempo para a produção de provas e a resolução de controvérsias.

Por isso, a estimativa de duração deve considerar as particularidades do caso, e não apenas a modalidade escolhida.

6. Qual modalidade tem o menor custo?

Também não é possível afirmar que uma das modalidades será sempre mais econômica.

Na via judicial, podem existir despesas processuais e outros custos relacionados à condução da demanda, conforme o caso.

Na via extrajudicial, podem existir emolumentos cartorários e despesas com documentos técnicos, ata notarial, certidões e outros atos necessários.

Em ambas as modalidades, devem ser considerados os custos relacionados à preparação da documentação e à atuação profissional.

A comparação depende das circunstâncias do imóvel, das exigências do procedimento e das providências necessárias para a regularização.

É possível escolher entre a usucapião judicial e a extrajudicial?

Sim. A legislação admite a utilização da via judicial ou extrajudicial, desde que sejam observados os requisitos aplicáveis.

A escolha deve considerar a situação jurídica do imóvel, as provas disponíveis, a existência de controvérsias e a viabilidade do procedimento.

A via extrajudicial pode ser uma alternativa para situações em que a documentação e as demais condições permitem o processamento perante o Registro de Imóveis.

Já a via judicial pode ser adequada quando as circunstâncias exigem a atuação do Poder Judiciário.

A avaliação jurídica prévia ajuda a identificar os obstáculos que podem surgir e a definir qual caminho é mais apropriado para a situação concreta.

É possível passar da via judicial para a extrajudicial?

A legislação admite a utilização da via extrajudicial mesmo quando já existe um procedimento judicial em andamento, observadas as condições aplicáveis.

O Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, instituído pelo Provimento nº 149/2023 e suas alterações, prevê a possibilidade de opção pela via judicial ou extrajudicial, além de disciplinar situações de suspensão ou desistência do procedimento judicial para buscar a via extrajudicial.

Essa possibilidade não significa que a mudança de procedimento seja automática ou adequada em todos os casos.

Antes de tomar essa decisão, é importante avaliar o estágio do processo, as provas já produzidas e as exigências necessárias para o requerimento extrajudicial.

A análise deve considerar também as normas vigentes e as circunstâncias específicas da regularização pretendida.

O que avaliar antes de iniciar a usucapião?

Antes de escolher a via judicial ou extrajudicial, alguns pontos merecem atenção:

• Histórico da posse: verificar como a ocupação começou e há quanto tempo é exercida.

• Requisitos legais: identificar qual modalidade de usucapião pode ser aplicável.

• Documentação: reunir contratos, recibos, comprovantes de ocupação e outros registros disponíveis.

• Situação registral: verificar a matrícula e os demais registros relacionados ao imóvel.

• Características da área: identificar limites, medidas, localização e demais informações relevantes.

• Existência de conflitos: avaliar se há controvérsias ou manifestações de terceiros que possam influenciar o procedimento.

• Viabilidade do caminho escolhido: considerar as exigências legais, documentais e registrais da modalidade pretendida.

Esses cuidados ajudam a identificar dificuldades antes da apresentação do pedido e permitem avaliar as alternativas de regularização.

Conclusão

A principal diferença entre a usucapião judicial e a extrajudicial está no procedimento utilizado para buscar o reconhecimento da aquisição da propriedade.

Na via judicial, o pedido é analisado pelo Poder Judiciário. Na extrajudicial, o requerimento é processado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que sejam atendidas as exigências legais.

Nenhuma das modalidades dispensa a comprovação dos requisitos da usucapião. A escolha depende da situação jurídica do imóvel, da documentação disponível e das circunstâncias que envolvem a posse.

Antes de iniciar a regularização, é importante analisar os registros existentes, verificar os requisitos legais e avaliar qual procedimento é adequado ao caso.

O Dr. Fabiano Morais atua na área de Advocacia Imobiliária, incluindo questões relacionadas à usucapião e à regularização de imóveis.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.